As janelas, nos condomínios edilícios, são motivo de muitas perguntas,
principalmente pelo fato de estarem na fachada e não serem de
propriedade do condomínio, não constituírem área comum, mas sim de
propriedade dos condôminos, fazendo parte da área privativa.
 
 É
certo que as obras na fachada são de responsabilidade do condomínio. Mas
o conserto das janelas de um apartamento é de responsabilidade do
proprietário daquela unidade, assim como, por exemplo, a troca de janela
por outra, anti-ruído, se assim o desejar. 
 
Naturalmente,
qualquer conserto ou troca, deve respeitar as limitações impostas pela
lei que rege os condomínios edilícios, notadamente o artigo 1.336 do
Código Civil, inciso III, que impõe, aos condôminos, a proibição de
“alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. 
 
O
mesmo se diga com relação à reaplicação de silicone. Num condomínio em
que quando chove entra água pelas janelas, é comum as pessoas reclamarem
com o síndico. Entretanto, é de responsabilidade do proprietário, pois
faz parte da manutenção de seu patrimônio, não podendo ser delegada ao
condomínio. 
 
“As paredes externas do edifício constituem área
comum e a unidade arquitetônica interessa a todos os condôminos, de modo
que não podem ser mudadas a critério de um deles” (Código Civil
Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Manole, 1a ed., p. 1.358). 
 
E porque o interesse em preservar a unidade arquitetônica? 
 
A
razão é muito simples: se cada condomínio tiver uma janela de cada
tipo, formato e tamanho, se as cores forem diferentes, se um vidro for
azul e o outro verde, logicamente perderá valor econômico e
conseqüentemente as unidades também desvalorização, além da estética,
evidentemente, pois o prédio ficará muito feio e ninguém se interessará
em adquirir um apartamento nele.  
 
O mesmo se diga com relação aos terraços dos apartamentos, cuja situação é idêntica. 
 
No
caso de restauração de esquadrias, que se encontram localizadas em
áreas comuns do edifício, portanto externas, o custeio deve ser rateado
entre todos os condôminos. 
 
Há casos em que todas as janelas do
condomínio estão velhas, dado o tempo de construção do prédio e, além de
se encontrarem em estado precário, não existe no mercado, mais,
material para consertá-las, substituir partes etc. Nessa hipótese, por
se tratar de um problema comum a todos, é recomendável que o condomínio
convoque uma assembleia geral para substituição de todas as janelas e,
por abranger o todo e implicar em alteração da fachada, o condomínio
deve contratar uma empresa para fazer o trabalho, que será rateado entre
todos os condôminos, na forma da convenção condominial. 
 
A
discussão recairá sobre o quorum exigido para tanto, dependendo de cada
caso, conforme se possa classificar como alteração de fachada
(unanimidade dos condôminos), obra voluptuária (dois terços dos
condôminos), que é aquela que consiste nas benfeitorias de mero deleite
ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem
mais agradável ou sejam de elevado valor, ou então, obra necessária, que
tem por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (maioria dos
condôminos presentes à assembleia).